L’acquisto della “prima casa” in Italia rappresenta uno dei momenti più significativi nella vita di un cittadino, ed è per questo che il legislatore ha previsto un robusto impianto di benefici fiscali e agevolazioni volto a rendere l’operazione economicamente più sostenibile. Tali misure riducono drasticamente l’onere fiscale al momento del rogito, sia che la compravendita avvenga tra privati sia che si tratti di un acquisto da un costruttore soggetto a IVA.
Benefici fiscali sull’acquisto della prima casa
L’agevolazione “prima casa” non è uno sconto unico, ma un regime fiscale ridotto che si applica in modo diverso a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa che vende con assoggettamento a IVA. Lo scopo è sempre quello di sostituire la tassazione ordinaria, sensibilmente più elevata, con un regime di favore.
Acquisto da privato o da impresa in esenzione IVA
Quando l’acquisto avviene da un soggetto privato o da un’impresa che non applica l’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA), l’imposizione si basa principalmente sull’Imposta di Registro. In questo caso, le agevolazioni sono le seguenti:
- Imposta di Registro proporzionale ridotta al 2% (in luogo del 9% previsto per la seconda casa);
- Imposta Ipotecaria fissa di 50 euro.
- Imposta Catastale fissa di 50 euro.
Questo meccanismo, basato sul “prezzo-valore”, tutela l’acquirente garantendo una base imponibile certa e, spesso, inferiore al prezzo pattuito.
Acquisto da impresa con vendita soggetta a IVA
Quando l’acquisto viene effettuato direttamente da una società costruttrice entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, si applica l’IVA. Le agevolazioni si traducono in:
- IVA ridotta al 4% (invece dell’aliquota ordinaria del 10% o del 22% per le abitazioni di lusso);
- Imposta di Registro fissa di 200 euro;
- Imposta Ipotecaria fissa di 200 euro;
- Imposta Catastale fissa di 200 euro;
Requisiti e impegno di residenza
Per poter godere del regime agevolato, l’acquirente deve rispettare una serie di requisiti tassativi al momento del rogito che mirano a garantire che l’immobile acquistato sia effettivamente destinato a diventare l’abitazione principale: l’immobile deve essere situato nel Comune in cui l’acquirente ha già la residenza, oppure in cui si impegna a trasferirla entro 18 mesi. L’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un’altra casa di abitazione nel medesimo Comune. Inoltre, il compratore non deve essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su un’altra casa di abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.
Il mancato rispetto di questi impegni o la rivendita dell’immobile prima di cinque anni (salvo l’acquisto di una nuova prima casa entro un anno) comporta la decadenza dal beneficio, con il recupero delle imposte non versate maggiorate di sanzioni e interessi.
Prima casa: 2 anni per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto
Una delle casistiche più complesse e frequenti è quella del contribuente che desidera acquistare una nuova abitazione con le agevolazioni fiscali pur essendo già proprietario di un altro immobile acquistato in precedenza con gli stessi benefici. La normativa originaria richiedeva che l’alienazione (vendita o donazione) del bene pre-posseduto avvenisse entro il termine perentorio di un anno dal nuovo acquisto, pena la decadenza immediata.
Come riportato sul sito https://www.notaiotassitani.it/, la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) è intervenuta in modo cruciale su questo aspetto, prorogando il termine da dodici mesi a due anni (24 mesi). Questa estensione offre una maggiore flessibilità ai contribuenti e risponde alla difficoltà pratica di vendere rapidamente un immobile in un mercato in evoluzione.
Applicazione ai rogiti del 2024
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il nuovo termine biennale non è limitato ai soli atti stipulati a partire dal 2025, ma ha una valenza retroattiva per tutti gli atti stipulati nel 2024, a condizione che l’originario termine annuale per l’alienazione non fosse ancora scaduto al 31 dicembre 2024. Ciò significa che chi ha acquistato la nuova prima casa, ad esempio, a marzo 2024, può beneficiare dell’estensione e avrà tempo fino a marzo 2026 per vendere il precedente immobile, evitando così la decadenza.
